שווי השוק של הקרקע. Cadastral ואת שווי השוק

Cadastral ואת שווי השוק של הקרקעהאתר - אלה שני מושגים חשובים לדעת כדי לנווט בעת המכירה. הסוג הראשון מבטא את מחיר העלילה על פי התקנות, המחושבות בהתאם למיקום ולקטגוריה. הוא משמש הרגולטור של יחסי קרקע בעת סיום חכירה, קנייה ומכירה של עסקאות, כמו גם לחישוב סכום המס שישולם למדינה. את הערך cadastral ואת שווי השוק של הקרקע העלילה מוערך לפחות כל חמש שנים. נתונים, אשר מתקבלים על בסיס הערכה כזו, הם נכנסו המדינה קדסטר הנדל"ן שמרו על ידי השירות הפדרלי של רישום המדינה, קרטוגרפיה ו קדסטר.

קשר בין מושגים בשימוש

החקיקה הרוסית אינה מספקתרק ערך cadastral, אלא גם רגולציה, השוק. הנורמטיבי מוחל באותם מקרים שבהם ההגדרה cadastral לא נעשה. זה מחושב במספר מקרים, אשר נקבעו על ידי חקיקה: בעת קבלת הלוואות בנקאיות על שיעבוד קרקעות, פדיון קרקעות עירוניות המדינה ובמקרים אחרים. חישוב הערך של חלקת אדמה במקרה זה מוגדר בדרך כלל כשיעור מס 200 של מס קרקע למ"ר של שטח המגרש, המחושב על בסיס ייעוד מיוחד, תוך הגדלת מקדמי נלקחים בחשבון פטורים ממס לא נלקחים בחשבון.

בכל שנה הרשויות המקומיות להקיםערך הקרקע מוכר על ידי הרגולציה, אשר יכול להשתנות בתוך 25%. שווי השוק של הקרקע הוא בדרך כלל גבוה ב -25% מהנורמטיבי. מסמך המשמש אישור מחיר נורמטיבי על מגרש מסוים ניתן לקבל מן העיר או מחוז הוועדה על ניהול קרקעות ומשאבי קרקע.

תכונות

שווי השוק של הקרקע הוא בדרך כללנקבע בהתאם לגורמים כגון הביקוש בשוק ואספקת קרקעות של קטגוריה מסוימת באזור מסוים בשלב הנוכחי. לפי הערך, זה לא יעלה על רמת סביר ביותר של מחיר הרכישה של טריטוריה דומה. השינוי בתנאי השוק או בכיוון היעד של האתר עלול להשפיע על גודלו. שווי השוק של הקרקע אופייני בשוק המשני, שבו resale של קרקעות בבעלות סוחרים פרטיים הוא resold. השוק העיקרי, שבו פדיון של קרקעות העירייה והמדינה בבעלות פרטית מיושמת, ממליץ על יישום של עלות סטנדרטית. כל המינים האלה יכולים להיות הבדלים מסוימים. בערך הקדסטרלי והרגולטורי, יש דמיון עם מחיר המלאי, ובשווקים - עם הביקוש וההיצע המסורתיים.

תהליך ההערכה

אומדן שווי השוק של חלקת אדמהמתבצע על מנת לדעת את הערך האמיתי של האובייקט. בדרך כלל, המחיר נוצר על בסיס המיקום הטריטוריאלי של האתר, תנאי השוק, היצע וביקוש הדינמיקה, כמו גם את המצב במשק של המדינה בזמן העסקה. בשל ההגדרה הכוללת של כל הגורמים הללו, ניתן לחשב את שווי הקרקע, שכן חברת ההערכה תאסוף את הנתונים הרלוונטיים ביותר, אשר יכולים להיות שימושיים להערכה אובייקטיבית.

הצורך של פעילות הערכה

בדרך כלל, זה רצוי ליישם חברות מיוחדות להערכה במספר מקרים, ביניהם:

- הצורך בהערכת קדסטרל;

- אם האתר אמור להיות רכש חוזר מרכוש המדינה;

- במידת הצורך, זיכוי ההון הרשום של החברה;

- במקרה של רישום משכנתא או התחייבות;

- אם יש צורך, לקבוע את העלות של מכירת מגרש העלילה;

- חישוב סכום המסים ששולמו על התרומה.

חלוקת רכוש

אומדן שווי השוק של חלקת אדמההכרחי לחלוקת הרכוש. נהוג להתייחס ליחידים ולגורמים משפטיים. אם מדובר בשאלה של יחידים, תהליך ההערכה מתחיל כאשר בני הזוג מתגרשים ומחושבים תוך התחשבות במבנים הממוקמים באתר. במקרה של ישויות משפטיות, שווי הקרקע מורכב מהקצאה והערכה של חלקו של כל בעל מניות או בעלים משותף של החברה בהתאם למעמדה המשפטי של החברה. לעתים קרובות חלוקת רכוש מלווה הליטיגציה בבית המשפט, שבגללו שווי השוק של הקרקע ניתן לקבוע פעמים רבות.

בהנחה של רצף של מספר יורשיםגם הערכה מלאה של הקרקע. אם אחד הצדדים אינו מסכים עם תוצאות הבדיקה, המקרה הוא פנה לבית המשפט.

קביעת עלות שכר הדירה

סוג זה של הערכה יכול לבוא שימושי לעתים קרובות למדי. במצב זה, כאשר חישוב ערך קרקע בסיס הבדל בין השווי האמיתי של השוק שלה היה זרז שיעור השכירות עבור השטח מסוג זה. עלות זכויות חכירה תלויה ישירות השוכר של הסמכויות וחיובים של זכויות החכירה, זכויות האובייקט המוערך לצד שלישי, וכן קרקעות יעד היעד.

שווי השוק של הקרקע הוא בתלות ישירה בגורמים כגון: מיקום השטחים; נגישות לכלי רכב; זמינות התקשורת, כמו גם ההרכב הכמותי והאיכותי שלהם. כמו כן, יש להתחשב בנתוני המחקרים הגיאודטיים וההנדסיים-גיאולוגיים, שמשמעותם גדולה למדי, במיוחד כאשר מתכננים את בניית האתר.

סטטוס לתאריך ספציפי

מאז שוק הקרקעות מאופייןשינוי מתמיד במחיר, נדרשת ההערכה לתאריך מסוים. שווי השוק של מגרשים הוא מגוון, בהתאם למטרה שלהם ניירות ערך, כלומר, במקרה השימוש המותרים. המטרה המיועדת מניחה את הסילוק היעיל ביותר או הסביר ביותר של השטח. כל זה משמש גם כדי לקבוע את העלות של רכישת מגרש מגרש. במקרה זה, ההערכות מתחלקות לשטחים נפרדים, שונים בצורה ובאופי השימוש בקרקע.

שיטת הערכה

אז, לפני שאתה קובע את הערך של הקרקע, אתה צריך לענות על כמה שאלות:

- מה המטרה המיועדת של הקרקע העלילה, וגם מה מותר להשתמש בו הוענק;

- מהן השיטות וסוגי השימוש בקרקע השוררים בסביבה הקרובה של האתרים?

- מהם השינויים בשוק מגרשים?

- איזה סוג של שימושי הקרקע צפוי כרגע.

אומדן שווי השוק של חלקת אדמהנעשית על בסיס מידע מסוים. בדרך כלל זה דורש: קביעת מטרות ההערכה; לקבוע תאריך סילוק ספציפי; לדעת את הדרישות של הלקוח; יש מסמכים המאשרים את זכותו של הבעלים של האתר לשטח, זה יכול להיות דייר או הבעלים.

אתה גם צריך לדעת:

- מטרת השטח המוערך;

- שימוש מותר בקרקע;

- סוג של שימוש באתר כרגע;

- מיקומו של האובייקט המוערך בתכנית הטריטוריאלית, דהיינו, נגישותו לתחבורה וסביבתו המיידית;

- הדרכים העיקריות להשתמש בקרקע בסביבה הקרובה.

בנוסף, צריך להיות:

- תוכנית של אתר של כדור הארץ;

- מידע על תיקון גבולות טריטוריאליים;

- נתונים על זמינותם של שיפורים מסוימים, בפרט, מבנים, מתקנים, תקשורת הממוקמים באתר, וכן מידע מפורט עליהם;

- נתונים על נוכחות של שעבוד בצורה של מבנים, תקשורת ומתקנים הממוקם באתר, עם מידע מפורט עליהם.

שווי שוק של מגרשיםמחושב בהתחשב במספר ניואנסים. בעת ביצוע הערכה מדויקת תחת הדרכתו של מומחים מנוסים, זה בטוח לבצע כל עסקה פיננסית עם הקרקע.

גורמים המשפיעים על ההערכה

סוגים שונים של קרקעות נמצאים תחתהשפעתם של אותם גורמים בכל הנוגע להערכתם: מיקום, גורמים חיצוניים, תנאי שוק, תכלית והסתברות השינוי, הרווח האפשרי הנגזר מהשימוש בו. הערך המשוער של האחרון הוא חשוב.

אומדן שווי השוק של חלקת אדמהנעשה במועד מסוים. עם הזמן, מחוון זה עשוי להשתנות. ההערכה מומלצת על בסיס השימוש היעיל ביותר. כלומר, מומחים משתמשים במחקר על סבירות השימוש באובייקט בהתאם לחוק, כמו גם במציאות הפיננסית והפיזית. מתברר כי התוצאה של ההערכה היא לא העלות הממוצעת, אבל המקסימום. לפעמים ניתן לחלק חלוקה מותנית, אך מוצדקת, של אובייקט למספר חלקים, המאופיינים בסוגים שונים, צורות ותכונות אחרות. לעתים קרובות התוצאה של המחקר שונה מזו הצפויה בשל העובדה כי סוג השימוש הנוכחי אינו עולה בקנה אחד עם היעיל ביותר. עם תפיסה זו הוא נדרש להבין.

שימוש יעיל ביותר

אם שווי השוק של הקרקע העלילה הוקמה, יש צורך לקחת בחשבון גורמים כאלה:

- התכלית המיועדת, וכן זמינות היתרים לסוג מסוים של שימוש;

- שימוש באתר לאחר מעשה;

- השימוש המועדף בקרקע באזור הנוכחי;

- תחזיות לגבי שינויים במחיר למגרשים דומים.

מסקנות

תהליך האמידה מביא בחשבון את העלות הממוצעתשטחים באזור המחקר, נגישות לרשתות תחבורה, היעדר מבנים, רשתות הנדסה על הקרקע, תנאי סביבה, ריחוק התשתית ועוד. עבור קרקעות חקלאיות, הוא נדרש להעריך את התשואות בפועל היבול, עלויות הייצור, את העלות של מכירת מוצרים באזור, וכן מספר גורמים חשובים באותה מידה. כמו כן, סוגים אחרים של קרקעות מוערכים.

</ p>>